aleks1966 (aleks1966) wrote,
aleks1966
aleks1966

9 мифов о недвижимости.

Оригинал взят у mgsupgs в 9 мифов о недвижимости.


Если кто не заметил, рынок недвижимости Нерезиновска стоит с прошлой весны. Было небольшое оживление в сентябре - октябре, но именно небольшое. Не продаются даже реально неплохие квартиры. Рынок держится на мелких двушках и однушках. Надежды на весеннее оживление в связи с выплатами бонусов также похоже не оправдалось..Более того даже крах Кипра и последующие проблемы на фондовом рынке не привели к росту спроса на рынке недвижимости. Пичаль.



В своих оценках сложившейся нынче ситуации на рынке недвижимости наши риелторы и девелоперы очень часто прибегают к мифотворчеству. Наиболее мифотворчеству  подвержен сегмент жилой недвижимости, тк в нем имеется массовый их потребитель - мелкий собственник, то есть мы с вами. Крупные собственники нежилого сегмента, либо доверяют управление специально под это заточенным фирмам, либо имеют в штате профессионалов, оттого на подобные разводки практически не реагируют... Разберем сегодня наиболее распространенные мифы...



Детройт - город-призрак

Миф 1. Самые стабильные капиталовложения — в недвижимость.

Далеко не всегда. (Ну да все мы и так уже в этом убедились!) Отчасти это верное суждение, если за недвижимость просят ее истинную стоимость, не накрученную излишней капитализацией (минимальная спекулятивная составляющая). При этом качество выполнения строительных работ и эксплуатационный ресурс зданий должны быть на очень высоком уровне.

Но даже выполнение всех этих требований вовсе не гарантирует полную ликвидность недвижимости как инструмента перспективного финансирования. Например, в Париже, Лондоне целые городские кварталы некогда дорогостоящей и престижной недвижимости были проданы фактически за бесценок (10 — 20% своей рыночной стоимости) только потому, что разросшиеся анклавы иммигрантов арабского и африканского происхождения практически выжили тамошнее коренное население с мест его традиционного обитания. В Португалии, Испании в связи с резкими изменениями климата ранее благодатные земли постепенно превращаются в полупустыни, что влечет за собой массовую миграцию местного населения и обесценивание любой, даже самой качественной и дорогостоящей недвижимости.

В глубинке меня всегда поражает обилие брошенных, достаточно капитальных кирпичных домов, которые местные жители безжалостно разбирают (грабят) на стройматериалы и дрова. Причем не в каких-то там деревнях, а в городах с 30 — 100 тыс. населения. Казалось бы, заходи и живи... Некому. А те, кто остался, «беспробудно пьяны и каждый день снимаются с якоря». Документы на дом (участок) в большинстве случаев утеряны, а их восстановление дороже самого дома. Вот никто особо и не напрягается. И это при том, что жилой дом с 10 — 20 сотками земли имеет самый высокий инвестиционный потенциал. Думали ли старые владельцы недвижимости, вкладывая в свое время в нее силы и средства, что конечная стоимость жилья будет равна стоимости кучи строительного мусора?!

Поэтому если говорят (особенно — девелоперы, риелторы, реклама на TV и др.), что самое надежное вложение средств — это в недвижимость, не верьте! Все в этом мире относительно. Вообще ничто в этом материальном, физическом мире не может иметь абсолютной ценности: ни жилье, ни золото, ни бриллианты, ни какая-либо иностранная валюта. Кстати золото сильно подешевело за последние 50 лет , относительно конечно...



Свеженькие обрушения.

Итак Миф 2. Новое жилье лучше старого.


Не факт. Даже поверхностный анализ новостроек за последние 10 — 15 лет показывает, что в большинстве случаев в той или иной степени присутствуют грубейшие нарушения Норм. Современные жилые дома имеют слишком много проблем самого разного уровня. В чем это выражается?

Крайне низкий уровень профессиональной подготовки как рядовых рабочих, нанятых «со стороны» и «по дешевке», так и ИТРовцев (Это когда например прораб, технадзор, проектировщик  допускают на своем объекте например вот такое чудо...).

Весьманизкий уровень контроля качества. В советские времена, когда контроль был драконовским и «поставлен на поток», и то допускали брак. А сейчас... просто ужас! Все «перлы» новостроек вылезут наружу в ближайшие пару лет, так что мы уже очень скоро сможем реально сравнить качество обруганных всеми «панелек» и современных поделок.

Чрезмерное увлечение новыми строительными материалами и технологиями, не прошедшими длительную эксплуатационную апробацию. Если очень просто и доступно: строители с целью минимизации затрат берут самый дешевый пенопласт (тот, что идет на упаковку телевизоров), прилепляют его к тонкой кирпичной стене, штукатурят...И вот, ура! Дом готов, платите денежку! В рекламных открытках: «Самые передовые строительные технологии и материалы, тепло и уютно! Жилье для ваших детей и внуков!» А что на самом деле? Запредельный ПДК остаточного стирола-мономера (сильный яд), класс горючести Г4 (выше не бывает!), деструкция полимера уже через 8—10 лет реальной эксплуатации и соответствующее резкое снижение теплофизики здания, сырость, грибок, полчища расплодившихся мышей (которые страшно любят пенопласт), температурная инерционность (это когда зимой в помещении тепло, а летом — прохладно) из-за малой массоемкости стен практически нулевая, резкое уменьшение продажной стоимости новых квартир из-за быстрого снижения эксплуатационных характеристик здания и т. д. Аналогично, хоть и не столь явно, — полистиролбетон, газосиликатные блоки,  etz.

А современный облицовочный кирпич (такой красивый, ровненький, всех цветов радуги!), который не вписывается по качеству ни в один советский ГОСТ и покрывается высолами (белый налет на поверхности, впоследствии разрушающий кирпич, т. н. сульфатная коррозия) еще на поддонах в полиэтиленовой упаковке? А соль зараза увеличивается при кристаллизации в 8 раз... Так что пять шесть полных циклов замораживания - оттаивания и привет приехали...

А цемент с исключительно большим содержанием доменных шлаков и высокой щелочностью? Как правило, штучное, эксклюзивное строительство никогда не было ни дешевым, ни качественным, ни гармоничным в отношении эксплуатационных сетей (канализация, водо-, газо-, электроснабжение). Когда раньше, причем в чистом поле , возводили целые микрорайоны, сначала создавали всю инфраструктуру, прокладывали коммуникации, а только потом поточно строили. Сейчас же, когда отдельное здание непонятного проекта всеми правдами и неправдами пытаются втиснуть в старый микрорайон, на старые сети, на детские площадки и скверы... Хорошо если без вреда для остальной застройки обходится, но чаще всего не обходится... Вон уже нормы инсоляции пересмотрели в угоду московскому стройкомплексу, ан нет всё одно не выходит каменный цветок...

Старое жилье хоть и не столь престижно, не так комфортно и у него потенциально ниже срок эксплуатации, но оно предсказуемо! Все дефекты строительства и эксплуатации уже давно проявились, они видны, и ясно, как с ними бороться. Новые же дома (особенно «выполненные по новейшим технологиям», с различными «наворотами») — это бомба замедленного действия, когда, где и с какими последствиями рванет — совершенно неизвестно. Чем больше вникаешь в суть нынешнего строительства, тем больше понимаешь степень риска для рядового потребителя. Конечно, это вовсе не означает, что сейчас не умеют качественно строить. Есть прекрасные во всех отношениях дома. Вот только как не ошибиться? Если раньше типовые «панельки», к примеру, почти не отличались по качеству друг от друга, то нынешнее разнообразие строительных объектов просто поражает разбросом как  качества проектирования, так и строительства.

Но бытует общеизвестный, тщательно культивируемый:



Ордос в Китае – современный город-призрак

Миф 3. Ниже своей себестоимости квартиры продаваться не могут.


Еще как могут! Достаточно присмотреться например к Чикаго и Детройту. Но сначала давайте определимся с истинной себестоимостью. Для примера возьмем Украину, ибо процессы в недвижимости в братской стране идут не в пример быстрее наших .  Летом 08 года со всех телеканалов Харькова звучало, что реальная себестоимость жилья экономкласса — 1000 долл./м2 (курс 5,05). Уже в ноябре того-же года одна из ведущих строительных корпораций Харькова «Авантаж» объявила об инвестиционной продаже жилья по его себестоимости (чтобы сохранить кадры, инфраструктуру предприятия) — за 350 долл./м2 (курс около 7,5). Получается, что летом господа строители врали. И очень сильно, практически вдвое! Да и как-то не верится, что и 350 долл./м2 — истинная себестоимость строительства. Не упустят эти ребята своего, хоть чуть-чуть, но урвут.

Кстати стоит напомнить, что 15 лет назад стоимость метра в Москве озвучивалась Лужком как раз в 300 долл./м2 , учитывая инфляцию доллара можно эту цену удвоить, то есть сейчас должно быть  600 долл./м2. Недавно говорили о  1000 долл./м2 - честной цене жилья. С этим наверное надо согласиться, ибо это средняя цена, будет жильё и по 3000 и по 500-700 долл./м2...

Тут для Девелоперов  встает  один принципиальный вопрос: либо продать готовое жилье уже сейчас , либо через пару лет — по более высоким (еще не факт!). Но за эти несколько лет банковские проценты «сожрут» практически всю прибыль и даже больше (а это уже — факт!). На слуху пример Миракса... Прогнозы по динамике  на ближайшие годы весьма противоречив, и выиграет (точнее, потеряет меньше своего конкурента) тот, кто угадает более точно. Так что дилемма с запятой «Продать нельзя попридержать» для многих будет иметь судьбоносный характер.

В конечном счете товар (в данном случае квартира) стоит не столько, сколько за него просят (или сколько стоят строительные материалы, труд рабочих, оформление документов), а столько, сколько за него готовы заплатить. Почему-то эту аксиому напрочь забывают строители, риелторы, продавцы жилья.

И тут вовсе не важно, сколько реально квартир продадут и по какой цене. Здесь важен сам факт. Свершившийся факт. Юридический прецедент. Все квартирные спекулянты вкупе с банкирами и строителями вдруг осознают, что дальше тянуть — смерти подобно, и массово ринутся в узкое горлышко бутылки еще платежеспособного населения. А последнее ведь может и подождать! Вот поднимется истерика, ценовой хаос, неразбериха! Различные «суперакции», «суперпредложения», «суперцены» заполонят все рекламное пространство, все фонарные столбы!

Счастливые ипотековладельцы, успокаивают себя тем что :




Испанская драма: потеря жилья из-за неуплаты ипотеки






Миф 4. Банкам невыгодно изымать квартиры у неплательщиков, потому что они не специализируются на продаже квартир и юридическом обеспечении этих операций. Поэтому они будут всячески «договариваться» и идти на всевозможные уступки своим клиентам-должникам.


Возможно, доля истины в этих рассуждениях есть. Но с другой стороны, токсичные активы фактически потопили Кипр и подбираются к Испании с Италией, поэтому  может сложиться весьма продуктивный симбиоз, который в условиях острого финансового кризиса спасет и банкиров, и риелтеров с девелоперами. Помогут друг другу на взаимовыгодных условиях. Уж себя-то они не обидят!  И успешное существование площадки по продаже плохих долгов тому подтверждение. А за дополнительные услуги и хлопоты все равно заплатит бывший клиент банка. Тем паче , что закон о личном банкротстве уже принят.


Тут кстати сразу вспоминается другой миф, он обычно появляется вместе с мифом о снижении количества квартир в новостройках:



Мечты.

Миф 5. Большой отложенный спрос быстро вернет определенную активность купли-продажи квартир.


Отложенный спрос — это некая эфемерная субстанция, которой так любят оперировать риелторы, которая так греет их душу, на которую возлагается столько надежд... Но опаснее всего — самозаблуждение. Никакого отложенного спроса нет и  в помине! Реальный отложенный спрос — это когда клиент хочет, может, но по каким-либо причинам выжидает (например более благоприятной конъюнктуры рынка). В нашем же случае клиент хочет, но почти ничего не может, и ему уже совершенно наплевать на конъюнктуру этого самого рынка, т. к. практически полное отсутствие реального ипотечного кредитования ставит крест даже на жилье, цены на которые «просели». Кстати, «просели» в долларах. А в рублях?



Реальность

Недавно один московский риелтор рассказывал, что ему уже звонят клиенты и просят связаться с ним, когда цены на однокомнатные квартиры упадут ниже $100 тыс. (весной 2008-го были $150—160 тыс.). И на этом основании он делает вывод, что реальный спрос начнется ниже этой ценовой отметки. Но массовый «жор» на квартиры из-за смерти ипотеки закончился и никогда больше не повторится. А делать ставку на отдельно взятых «интересующихся» — это странно. К тому же многие покупатели, реально владеющие поливалютным кэшем в данном обьеме, в связи с затяжным глобальным кризисом могут пересмотреть свои запросы и направить средства на поддержание собственного бизнеса, на текущие потребительские расходы, купить небольшой загородный домик (а никак не квартиру в городе!), наконец попридержать средства ввиду слишком неопределенной перспективы. Они могут вообще свалить наконец...Большой отложенный спрос был еще  5 лет назад, когда баснословные кредиты раздавали направо-налево. Сейчас, когда за все нужно платить, отложенный спрос практически равен нулю.

В Последние 10 лет силами ТВ  возродился миф о Патерналистическом государстве, ну что-ж поговорим об этом:


Миф 6. Государство просто обязано помочь своим гражданам с ипотекой.


Государственные органы власти  то пытаются задобрить своих сограждан разного рода «предложениями» по минимизации кредитного бремени, то вдруг прогибаются перед банкирами. Но обе стороны будут наказаны. Банкротствами. Ибо нельзя брать то, что тебе не принадлежит. Да еще на этом и зарабатывать. Рано или поздно за все придется отвечать. Банкам — за чрезмерную жадность. Их клиентам — за иллюзию красивой жизни.

Почему государство должно помогать тем, кто брал ипотеку? Иными словами, брали одни, а расплачиваться за это должны другие? Я, например, довольно долго жил в скомной маленькой хрущебе, но у меня и тогда даже мысли не было влезать в какой-либо кредит, т. к. реально представлял себе возможные последствия «сладкой жизни» в долг. А если кто-то не представлял - государство может предоставить ему социальную жилплощадь в найм.

Но тут надо развенчать еще один миф:


Миф 7. Современная квартира непременно должна быть просторной..


Так уж сложилось, что в последние 8-10 лет возводимое жилье,  даже панельное, позиционировалось выше экономкласса . И для большой его часть это утверждение вполне справедливо. И даже массово востребованное панельное жилье старалось равняться на своих «собратьев» - монолиты — однокомнатные квартиры были под 50 м2 (почти габариты 3-комнатной советской квартиры!). Да, многим выгодна большая жилплощадь, особенно девелоперам. Невыгодна только самим покупателям. За роскошь необходимо платить. И не только при покупке самой квартиры, но и при ее дальнейшей эксплуатации.

В стране где до  80 % ветхого и аварийного жилья, где множество граждан до сих пор живут в бараках и коммуналках,  в самом ближайшем будущем это старье начнет массово выходить из строя,рушиться, и миллионы людей окажутся на улице. Ну и куда вы собираетесь переселять эти огромные массы людей — в квартиры по 50—200 м2 или в землянки?

На "современные" квартиры  нам точно денег не хватит... Только компактное, максимально автономное, с минимальными эксплуатационными затратами жилье будет способно хоть как-то смягчить приближающийся жилищный коллапс, который нас ожидает в скором времени. Причем работать в этом направлении нужно начинать прямо сегодня..

Вот такое жилье и нужно давать разного рода очередникам и разорившимся ипотечникам. Разумеется без права приватизации.


Миф 8. Жилье в крупном городе более защищено, оно более престижно и перспективно.


До недавнего времени крупные города (а тем более областные центры, столица) страны по сравнению с мелкими провинциальными городками и поселками имели гораздо более стабильное и объемное финансирование для содержания своего жилого фонда, поддержания в удовлетворительном состоянии эксплуатационных коммуникаций. Сейчас этого или  уже нет, или не будет в ближайшее время. Предприятия стоят, отчислений в местную казну нет, зарплат (читай: оплаты за коммунальные услуги) — тоже. Патовая ситуация. А все наши крупные города еще с советских времен имеют очень высокую централизацию систем тепло-, газо-, электроснабжения. Это приводит к тому, что даже из-за частичной задолженности могут отключить тепло или газ всему городу. Недавние Ульяновские проблемы тому пример... Да что там, Собянин тоже бюджет режет...

Еще совсем недавно стоимость квартир в Москве, в областных центрах зашкаливала. Бабушки-пенсионерки все плакались перед телекамерами, как им тяжело прожить на одну пенсию. Но впереди явственно маячит налог на недвижимость вкупе с оплатой капремонта, что по идее поднимет эксплуатационные затраты хорошо если  вдвое.

При этом все как-то умалчивали, что эти самые бабушки практически были миллионершами. Что за их квартиры можно было купить дом в провинции, большой «Мерседес» в придачу и 20-летнюю ренту на содержание. И еще хватило бы денег пару раз съездить на Багамы. Но никто не воспользовался такой возможностью. Главная идеология была: «Не трогайте меня!» Хотя отчасти я их понимаю: хлопоты с переездом, смена обстановки, близость к родне и т. д. Но тогда нечего пенять на судьбу и правительство, что пенсии на жизнь не хватает, что льготы слишком маленькие! Сотни тысяч пенсионеров (да и не только их) лишились своего единственного шанса, который дается раз в жизни. Теперь их квартиры упали в цене и продолжают приближаться к своей реальной стоимости. «Старуха осталась у разбитого корыта»...

Большинство старых советских панельных домов строилось в расчете на 50-75 лет эксплуатации. После первых 25-30лет необходимо было сделать капитальный ремонт здания, и потом оно без проблем простояло бы еще столько-же или больше в зависимости от проектной долговечности здания .Если же капремонт не сделать (а в основном так и произошло, и даже московская программа капремонта практически сорвана), то гарантийный ресурс здания резко уменьшается . Почему? Дело в том, что капитальный ремонт — это не покраска стен, не замена обоев или паркета. Это, например, для панельного дома — обследование швов, соединяющих эти самые панели, при необходимости их ремонт и последующая защита от влаги. Это полная замена всех стояков, контроль просадки фундамента и отвод грунтовых вод, чеканка трещин и швов в несущих стенах специальными ремонтными составами, капремонт крыши и т. д.



Даже в тех домах в Москве где капремонт был сделан, он не был сделан полностью, во всяком случае вскрытия швов, с их последующей санацией, я не заметил ни разу. Как правило ограничиваются утеплением фасадов, сменой коммуникаций и ремонтом кровли. А у нас в большинстве своем граждане  думают, что если сделали в большинстве квартир дома пресловутый «евроремонт», значит, капитальный ремонт зданию как бы и не нужен и за такую квартиру можно «драть», как за янтарную комнату. А о том, что в любой момент наружная панель здания может просто вывалиться наружу из-за проржавевших насквозь закладных деталей (такие случаи уже были), как-то все умалчивают.  И Хотя Лужок пока таким погорельцам квартирки за наш с вами счет всё-таки выдает, но в Бутове. И с муниципальной отделкой, так что вашего евроремонта вам никто не вернет точно. Но уже принят закон, и очередников будут в Павшино ссылать, на очереди более отдаленные районы области... Так что вилка  становится всё больше...

Другой момент. В крупных городах квартиры на первых этажах массово выводились из жилого фонда (особенно — в последние годы) и переоформлялись, переоборудовались под офисы, магазинчики, центры сферы услуг. Теперь же большинство из них простаивает, т. к. мелкий бизнес фактически  умер, а продать квартиру под жилье или сдать ее в аренду уже практически невозможно (переоформление очень хлопотно и дорого). Думаю, что владельцы подобных квартир пострадали больше всего. И перспектив у них в ближайшие пару лет — никаких. Реальное дыхание кризиса уже чувствуется, когда едешь центру Первопрестольной. Направо-налево сплошные объявления: «Продам», «Сдам в аренду»... И даже разгром ларьков не помогает..

(P.S. Интересно, сколько будут стоить роскошные коттеджи наших «слуг народа», настроенные вдоль рек и водохранилищ в водоохранных зонах , когда по ним рано или поздно пройдется большая паводковая вода?)


Миф 9. Нынешняя стагнация цен на недвижимость — временная. Осенью начнется рост цен.


Самая большая фантазия-мечта девелоперов, риелторов и квартирных спекулянтов! Кризис-то фактически еще и не начинался, так, всего лишь слегка изменились внешние условия , а уже какой эффект! А вот настоящий экономический (да и политический) кризис серьезнейшим образом  «просадит» конечные цены на жилье !  Еще совсем недавно Мне  это казалось фантастикой, но сейчас — а почему, собственно, и нет?!

Идет настоящая информационная война. Руководители строительных фирм, Девелоперы и риелторы бьют себя в грудь, доказывая незыблемость былой строительной доктрины. При этом порой несут такую чушь, так безбожно врут не краснея, что мне даже стыдно смотреть на эту клоунаду. И что характерно, во время их пламенных спичей никогда не присутствуют оппоненты, которые бы высказывали иную точку зрения.

Очень поучителен один случай, когда руководитель отдела в  одной крупной риелторской компании на пике падения после 08 года прикупил пару- тройку квартир, сделал, так сказать, выгодное инвестирование. Из-за собственной легкомысленности   не успел их продать прошлой весной. Он всячески пытался подороже продать свои квартиры осенью. Но несмотря на то что он воспользовался Всеми возможностями родной конторы  продать их удалось только со значительным дисконтом. Он жаловался что еле-еле отбил взятый на покупку кредит. Но не все-же быть риелторами?

И чем более затяжным будет мировой кризис, тем сильнее «просядут» цены на жилье.  Думаю, полностью он закончится лет через 5 (первая фаза — в 2015 г.), а цены восстановятся лет через 10. Но это будут уже не те цены, что еще год назад. Наибольшая корректировка цен на жилье произойдет, естественно, там, где они были наиболее  раздуты.  И если раньше не было большой дифференциации цен на старое жилье (относительно старое, очень старое) и новое, т. к. ажиотажный спрос сметал все подчистую, то в будущем предаварийное жилье подешевеет очень сильно. Это потянет за собой (прежде всего — морально) и другие сегменты рынка недвижимости. Ведь в рекламных объявлениях не указывается истинное состояние жилья, а разброс цен будет в 3—5 раз, и доказать обоснованность более высокой цены для потенциального покупателя будет достаточно сложно.

Использованы материалы с сайта Александра Прокуратова и сайтов по недвижимости нерезиновска.


Tags: Бизнес
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 0 comments